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[楼市杂谈] 学区房价格一路走高,为娃掏空家底值不值?附大汉口学区房攻略 [复制链接]

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发表于 2021-3-21 16:56 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:
#学区房 汉口学区房 学区房政策
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武汉美食

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作为热门的社会话题,学区房一直存在很多的争论。我们撇开“教育公平”这个争议点不谈,仅仅从房产的保值增值属性来看,对口名小和名初的学区房,在房价上一直是领跑大盘。尤其是武汉天地和帝斯曼等对口优质双学区的学区房,房价甚至涨到让人直呼“看不懂”的地步!
这里给平时那些不怎么关注学区的网友强调一个概念:不是有对口学校的小区就叫“学区房”。武汉所有的小区都有对口学校,这个充其量只能叫“学位房”;只有小区对口的学校小升初和中考升学率高,才能称得上“学区房”。

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为什么买学区房

就武汉而言,小学阶段公办学校实力更强,初中阶段则是民办和公参民学校更胜一筹。从近年的成绩来看,全市中考成绩前30强,60%是纯民办学校和公参民学校,10强几乎被纯民办学校和公参民学校包揽。
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而我们所说的“学区房”,对口划片学区是公办学校,即:公办小学+公办初中。
看到这里,有的购房者可能会疑惑了:我们买学区房的Z终目的肯定是为了让娃能上一个好的高中啊,既然厉害的初中都是民办和公参民,那学区房的实际价值不就被削弱了很多?那花高价去买学区房到底值不值?
小编的理解是,学区房的作用是“不保上限保下限”。有了学区房,进可以冲击民办名校,退可以保底对口的公办初中。

买房的时机:
武汉的部分热门小学,曾经出现过报名人数太多,按适龄学生落户年限长短筛选的情况。因此,为了避免买了学区房却上不了学的情况,保险起见至少提前3-5年入手学区房。一方面,可以降低被筛选掉的概率;另一方面,学区房的价格是在逐年走高,提前买房不仅可以节省资金,还可以从容选择性价比高的房源。
目前,全国多个重点城市小升初已经开始实施“公民同招”,民办初中也开始全面摇号。据市教育局在城市留言板上的回复,武汉“公民同招全面摇号”可能将于2021年开始实行。
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目前武汉小升初政策:
民办初中:40%电脑派位+60%自主招生(提前招生)
公办初中:单校划片为主,免试就近入学;部分热门公办“多校划片”采取摇号录取。
公民同招实施后:
民办初中:100%电脑派位+与公办同步招生
公办初中:单校划片为主,免试就近入学;部分热门公办“多校划片”采取摇号录取。
武汉如果开始实施新政,民办学校将没法提前“掐尖",双学区房估计要更吃香了!
因为武汉行政区多,本期暂时只围绕“大汉口学区房”来展开。
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江岸区
汉口,特别是江岸区,基础教育实力雄厚,名校众多。遗憾的是,现阶段在售的楼盘中,除了武汉天地,对口名校的小区寥寥无几。
江岸、江汉、硚口三个区,第一和二梯队学区房,以二手房居多,房龄相对老旧,小区品质也较为一般。
江岸区的小学大致排序如下:
育才小学、育才二小、沈阳路小学、长春街小学、一元路小学和育才怡康小学。
根据近几年的中考升学率、分配生名额以及家长的口碑来看,大致可分为四档:
第一梯队:七一华源、二中广雅、六中上智
第二梯队:七一本部、二初、六初
第三梯队:汉铁、解放中学、六中位育
第四梯队: 81中,21中警予、培英、市实验、谌家矶、堤角、十三中、京汉

名小+公办名初的双学区,主要有以下几种组合:
1、长春街小学+七一中学
长春街小学是市重点,在江岸区不算Z好的小学,优势在于对口的七一中学比较厉害,中考成绩一直不错,火班甚至可以和七一华源一较长短。
从对口划片范围来看,对口长春街小学的小区主要是武汉天地、常阳永清城和滨江苑。
其中,武汉天地是武汉豪宅的标杆,Z低门槛在500万以上,五期的武汉天地云廷二手房均价破7万/平,成交总价过千万的比比皆是。
另外,滨江苑一期和二期也对口长春街小学,二手房均价约3.3万/平,一期建筑年代在1999年,二期在2004年左右,房龄在15-20年,总价300-500万的房源都有。
如果不考虑居住用途,仅仅只是使用一下学位,常阳永清城也是一个不错的选择,均价约4.3万/平,小户型单价约5万/平,一室一厅总价250以内可以拿下。建筑年代在2007年,房龄算是区域内比较新的,缺点是小区各种类型工作室扎堆,不是纯居住小区,小区人员流动性比较大。

2、沈阳路小学/一元路小学+二初
沈阳路小学是老牌的市级示范小学,教育水平一直在区域排名前三四,优于长春街小学;一元路小学比沈阳路小学名气略逊,这两所小学均对口二初本部。
沈阳路小学主要对口的小区有俊华雅苑、仁义社区、袁家社区和汉口滨江公馆,房龄都比较老。
其中,俊华雅苑是2005年入住的,均价约3.5万/平,一般30-40㎡的一室一厅,成交价在4万左右,150万左右就可以拿下定,因为总价低,所以二手房成交也比较活跃。另外,沈阳路小学旁边的仁义社区和袁家社区算是典型的老破小步梯房,基本谈不上居住体验。
相对而言,对口一元路小学的小区则相对较新,比如华清园小区的环境就比较不错,华二手房均价约3.5万/平,在售的房源很少。

3、育才小学+六初
这是一组双省示范的组合,育才小学是武汉的老牌名小,在全市排名靠前,六初是江岸区的优质公办初中,实力同样强劲。
育才小学主要对口的小区有王府花园、金陵育才雅苑、长航社区、金汉花园等。房龄较新的有金陵育才雅苑和王府花园。

4、育才怡康+汉铁初中
育才怡康百步亭社区内,是育才系排名比较靠前的小学。汉铁初中学是省重点中学汉铁中学的初中部,摇号进入公参民的比例还可以,而且2020年获得的分配生数量,在江岸区公办学校中仅次于七一中学。
对口的次新小区仅有海赋江城中海万锦江城、银泰御花园、百步亭现代城等,均价在2.2万左右,部分房源成交价高达2.5-2.6万。

5、育才二小+解放中学
这是一组省示范小学+市示范初中的组合,相较于注重素质教育的育才小学,育才二小对课业抓得更紧;解放中学对学生的学习也抓得很紧,考试成绩也不输六初多少,但分配生名额比六初少一些,江岸区的四所高中(二高、六高、汉铁高中和育才高中),2020年六初分配生有55个名额,解放中学仅有32个。
目前房龄较新、房源比较多的小区,主要有金色华府、御才名仕和颐和丽晶等小区。
其中,性价比Z高的是金色华府,均价约3.3万/平,户型80-180的两房到四房都有,选择的余地较大,据中介介绍,这个小区带学位的房源非常抢手;能兼顾居住环境和学区的是御才名仕小区,但是单价约3.7万/平;颐和丽晶小区的小户型多,位于育才二小正对面。

6、育才行知/育才第二寄宿+六中位育
六中位育创立于2000年,是原来的汉口铁路寄宿初级中学,也就是“汉铁寄”,2020年平均分在江岸区公立初中里排名第一,而且示范率达到了63.7%,算是公办初中里非常优秀的了。
六中位育目前对口的小学为育才行知小学和育才第二寄宿小学。其中,育才行知和育才怡康小学是育才系中口碑Z好的分校。

小编建议,如果以中考升学率为导向,长春街+七一、沈阳路小学/一元路小学+二初的组合优势更大。另外,永清片区内还有七一华源和二中广雅两所公参民初中,选择还是比较多的。



汉口区

江汉区Z好的小学是红领巾学校,这个结论基本上没有争议。
初中方面,有四所市直属的学校,包括武汉家长挤破头也想让娃进的外初,以及外初美加分校(校区在江夏庙山)、常青一校和常青树实验;也有公参民的标杆一初慧泉;以及一初本部、十九初、十二初等公办学校。
根据近几年的中考成绩及民间热度,江汉区的初中大致可分为以下4个梯队,梯队仅供参考。
第一梯队:外初、一初慧泉(公参民)、美加外校(民)
第二梯队:常青一校、常青树实验、十九初、十二初、一初本部
第三梯队:天门墩、新华下路、友谊路、人民中学、75中学
第四梯队:51中、先锋中学、71中、36中、28中
值得注意的是,外初情况比较特殊,是面向全市招生;美加外校属于纯民办,也是面向全市自主招生;一初慧泉属于“公参民”,通过自招+摇号以6:4的比例在汉口区招生;Z好的公办初中一初,也是面向全区应届小学毕业生招生。
这样筛选下来,江汉区好一点的公办学校仅有常青一校、常青树实验、十九初、十二初。
常青一校和常青树实验,这两所学校的地址在东西湖常青花园。虽然行政上属于东西湖区,但是户口、养老保险、上学等待遇与江汉区一样,中考也可以报考中心城区的高中。
1、常青一小+常青一校
划片范围:常青花园一小区、二小区、八小区、十小区以及十四小区。
2、常青实验小学/常青树实验小学+常青树实验
划片范围:常青树实验小学对口常青花园五小区、六小区、十一小区、十二小区;常青实验小学对口常青花园三小区、四小区、十三小区。
常青一校初中部由常青一校小学部直升;常青树实验由常青树实验小学部直升,两个小学对口的小区也并不一样:以常青中路为分界,常青中路以北对口常青树实验,以南对口常青一校。
从普高升学率、分配生名额来看,常青一校强于常青树实验。相较而言,常青一校重视应试教育,而常青树实验侧重素质教育。
3、北湖小学/红领巾CBD+十二初
红领巾CBD为公办小学,以对口入学为主。对口小区比较热门的就是除泛海芸海园之外的其他泛海八园(泛海国际樱海园、悦海园、兰海园、竹海园、松海园、香海园、桂海园、碧海园,这个项目也是武汉豪宅的一个标杆项目。
北湖小学对口的小区非常多,但要么是比较破旧的老小区,小区环境谈不上好,要么是大户型豪宅。
例如,次新小区顶琇西北湖,83平约255万,96平300万起步;万科翡翠国际Z小的120平户型,总价370万起步;就连15年房龄的凤凰城,Z小的114平房源,总价约270万。对于刚需来说,想要入手对口北湖小学的房子,负担还是有点大的。
4、辅仁小学/航空路小学+十九初
对口汉口辅仁小学和航空路小学的小区比较多,但大多数为房龄较老的老小区,不少小区的房龄都在10年以上。
辅仁小学,原来叫滑坡路小学,是一所有着百年历史的市级示范小学。还在售的新房泛海国际芸海园,对口学校就是辅仁小学。还有少量100-167平准现房在售,带装修均价为31000元/平,Z小的100平,总价也要310万。次新小区有CBD楚世家,面积段100-200平都有,总价约300万起。
对口航空路小学的蓝天花园,属于经济适用房,房龄超过10年,挂出来的房源126平初步,总价260万起步。


硚口区

对比武昌区和江岸区,硚口区的优质中小学并不算多。不过,2020年硚口区中考平均分在全市排第四,仅次于武昌区、江汉区、江岸区。
但尴尬的是,硚口的学校质量两级分化严重。在2020年中考平均分排行榜上,十一崇仁(十一初南区)名列第10、同济附中和名列第10、十一初名列第20,紧随其后的武汉四初一下子就跌到第59位去了。
值得注意的是,十一崇仁是公参民,同济附中属于子弟学校,因此排名20的十一初就是硚口公办排名第一的学校,排名第59的武汉四初这啥硚口第二的公办学校。
硚口区比较好的高中有九大名高之一的十一高,以及省重点高中武汉四中和省重点十七中。在硚口区的公办初中里,十一初(55个)、四初(98个)和六十四中(57个)中获得的分配生数量Z多,尤其是十一高的分配生名额,十一初有35个,六十四中有30个,当然武汉四中也给了四初90个分配生名额。
所以,就算区域内的公办初中不是很给力,这三所省重点高中也能满足硚口的中考生对于名校的向往。
比较特殊的是,硚口区小升初对口学校主要是看学籍以及多校划片。
1、公办初中
(1)择校优录
硚口有部分优质公办学校会在本区内进行优录,比如:同济附中、64初等。如果想择公办校,成绩比较好的牛娃可以去目标学校投简历试一试。
2)对口划片直升
硚口区一直以来都是根据学生的学籍作为对口划片的依据。
(3)多校划片
硚口区的十一初、四初也有部分名额进行摇号入学。
武汉市十一初级中学除招收崇仁路小学的毕业生外,硚口区汉西小学、东方红小学(东区、南区、西区)、长征小学、崇仁寄宿学校的毕业生可自愿报名并通过电脑派位产生。
单校划片,崇仁路小学(丰竹园本部)直接对口。
多校划片学校中的崇仁寄宿学校(公参民,自主招生,无对口范围,只能后期参加摇号)的应届毕业生,可以参加十一初的摇号。
备注:东方红小学本部即东方红小学西区;东方红小学东区为直属分校;东方红小学南区为原仁寿路小学更名。
东方红小学2020年对口的初中有2所,分别为十一初(公办部分)、63中。
如果想上十一初(公办部分),那就需要在指定时间去报名,然后参与摇号。没有报名的对口63中。如果摇号没有摇上的对口63中。
武汉市第四中学初中部除招收韩家墩小学、山鹰小学、硚口区实验小学的毕业生外,水厂路小学、新合村小学、崇仁路小学新时代校区的应届毕业生可自愿报名并通过电脑派位产生。
根据近几年的中考升学率、分配生名额以及家长的口碑来看,硚口的初中可分四个梯队:
第一梯队:十一崇仁(南区)(公参民)、同济附中(子弟学校);
第二梯队:武外英中(民办)、十一初、64中、四初、四中天力;
第三梯队:79中、17初、63中、常码头中学;
第四梯队:十一滨江、博学中学、27中、59中。
1、崇仁路小学+十一初
这是硚口Z好的公办小初中组合。崇仁路小学是省示范学校,也是武汉老牌小学。
崇仁路小学2020年对口丰竹园社区,其管辖的丰竹园、蕾丹妮公寓、省新华书店宿舍、市电车公司宿舍、电信宿舍、裕和公寓、硕实馨园基本上都是房龄超过10年的老小区或单位宿舍,是武汉硚口Z好的学区房。
2、韩家墩小学/山鹰小学/实验小学+四初
对口韩家墩的主要以老一点小区居多,新一点就南国洺悦府,不过只有还建部分可以对口韩家墩小学,南国洺悦府非还建房部分对口山鹰小学。
对口山鹰小学的保利香槟国际、南国洺悦府(非还建部分)相对新一点。
硚口实验小学对口新一点的天宇盛世滨江,二手房均价约2.4W/平左右。100平左右户型总价220-250万。
3、崇仁路小学新时代校区+十七初/四初
崇仁路小学新时代校区对口十七初并可以自愿报名参加四初多校划片,该学校为新建学校,教学质量有待检验,而且想对口四初需要摇号。
目前对口的小区为时代新世界,次新二手房和在售的新房都有,新房只有58平小户型,带装修均价26500元/平。



总结

1、在大汉口,能买江岸区就买江岸,其次是汉口区,Z后才考虑硚口
2、对于土豪家长,在大汉口买学区房,选择武汉天地就对了,双学区和优质配套一步到位。
3、仅仅考虑学区的话,可以从永清片、惠济片淘一套老破小,100多万房源找一找也是有的,多余的预算可以用来租房子陪读、培优。
4、泛海CBD优于常青优,不仅小区品质更高,生源也有保障,预算足够的情况下,泛海是个性价比很高的选择。
5、硚口区的优质小学,例如崇仁路小学、崇仁路寄宿学校,划片的房源较少,想找到合适的房源需要多留心;如果兼顾学区和居住品质,时代新世界也可以考虑,对口的崇仁路小学新时代分校,可以参加四初的摇号,58平的新房,总价也不算高。




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发表于 2021-3-21 17:02 |只看该作者
学区房比较保值啊,再者说教育也是刚需,大汉口的教育尤其是江岸区,那还是杠杠的

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发表于 2021-3-21 17:05 |只看该作者
风清007 发表于 2021-03-21 17:02
学区房比较保值啊,再者说教育也是刚需,大汉口的教育尤其是江岸区,那还是杠杠的

是这个事,现在多少家长都在为娃拼一把,咱要有条件还是得上啊

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发表于 2021-3-21 17:10 |只看该作者
现在娃上学名堂几多,读个小学,有的好学校想要申请,还要家长参加游园,普通家长根本连资格都冇得

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发表于 2021-3-21 17:13 |只看该作者
中南路那块的帝斯曼,我看60%-70%的价值都在学区上,等哪天不对口了,估计要哭死

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发表于 2021-3-21 19:33 |只看该作者
广 告
汉口?*都不买,买了天天吃热干面?

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发表于 2021-3-21 20:16 |只看该作者
回复 预兆君 的帖子
当家长不容易啊,最怕的是钱花了,书还没读进去
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不值得,不要花冤枉钱。被学位制卡死是迟早的事。

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发表于 2021-3-21 21:48 |只看该作者

现在还在提学区房?上海新政威力还不够!学区房涨的太狠,***明显是要调控了!武汉跟进看时间问题

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写的很详细,很中肯

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支持多出这样的帖子,都是干货

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柳叶刀、高容积率,呵呵
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本帖最后由 我爱35定 于 2021-03-22 00:40 编辑

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梦中巴别塔 发表于 2021-03-21 21:48

现在还在提学区房?上海新政威力还不够!学区房涨的太狠,***明显是要调控了!武汉跟进看时间问题




我感觉民办如果一起招生,家长为了保底,公办学区房的价值反而会起来吧

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公民同招之后 中等的学生,大概率会选择对口公办学校了
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发表于 2021-3-23 10:41 |只看该作者
大贴!MARK

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手机党

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发表于 2021-3-23 10:48 |只看该作者
楼主只写了汉口,期待汉阳武昌
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